Ejerskifteforsikring - en forsikring for både sælger og køber

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en særlig forsikring, der anvendes ved salg af huse, som normalt har en løbetid på 5 eller 10 år. Forsikringen dækker skjulte, ikke-anførte og dermed uforudsete skader, som ikke er noteret i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. En ejerskifteforsikring er defor med til at skabe tryghed i boligsalget, da det sikrer, at hverken sælger eller køber står tilbage med en stor uforudset ekstraregning eller tvister som følge af skader.

Ingen ejerskifteforsikring uden en tilstandsrapport

Størstedelen af hussælgere får udarbejdet en tilstandsrapport, når de skal sælge deres bolig. Denne skriftlige vurdering af husets tilstand bliver ofte ordnet sammen med energimærkning og eleftersyn i én samlet pakke.

Du kan også nemt og overskueligt få klaret dine rapporter samtidig her i Energihuset Danmark. Den bygningssagkyndiges besigtigelse af huset er din juridiske sikkerhed over for køber. Rapporten udgør sammen med eleftersynet det obligatoriske grundlag for at tegne en ejerskifteforsikring - en forsikring, der tegnes ved omkring 7 ud af 10 hushandler.

Sælger betaler halvdelen af ejerskifteforsikringen

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men sælger du en bolig uden, kan det få store konsekvenser. Du risikerer nemlig at være ansvarlig for bygningens fejl og mangler i de efterfølgende 10 år, hvis du fravælger at tilbyde køber et tilbud på ejerskifteforsikringen - og denne forsikring kræver en tilstandsrapport.
Forsikringsperioden for en ejerskifteforsikring er på mindst 5 år, men den kan også tegnes for 10 eller mere. Som sælger er du forpligtet til at betale halvdelen af ejerskifteforsikringens præmiesum for at være dækket ind.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Tilstandsrapporten er en gennemgang af husets stand inklusive fejl og mangler. Den kan dog ikke garantere, at der efter 2-5 eller 10 år dukker skader op, der ikke blev opdaget og noteret ved gennemsynet. Her kommer ejerskifteforsikringen i spil, da den i udgangspunktet dækker bygningsforhold eller aktuelle skader, der ikke var oplyst i hverken købsaftale, tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Ejerskifteforsikringen tager sig dermed af de skader, der hverken tidligere er blevet registreret eller kan forventes at eksistere i kraft af husets stand og alder.

Hvad dækkes som regel ikke af forsikringen?

Ejerskifteforsikringen dækker under normale omstændigheder ikke de skader og forhold, der står nævnt i tilstandsrapporten. Det gælder samtidig, at huset overtages som beset, og at ejerskifteforsikringen ikke dækker småting og typiske problemer ved ældre huse og naturlige fejl eller slitage, der er opstået efter overtagelse. En række forventelige og normale skavanker ved ældre huse kan være:

• Fugt i kælderen: Jo ældre et hus uden fugtsikring er, jo større er sandsynligheden for problemer med fugt i kælderen som skimmelsvamp. Her dækker ejerskifteforsikringen normalt ikke. I et nyere hus forventes der ikke at være grundlag for skimmelvækst. Skulle der alligevel være fugt og grundlag for begyndende skimmelsvamp, kan det blive betragtet som en skade, der dækkes af ejerskifteforsikringen.
• Ujævne gulve: Det forventes at gulve i et ældre hus giver sig, knirker eller er ujævne, og det er ikke noget ejerskifteforsikringen dækker.

Eksempler på skader en ejerskifteforsikringer har udbedret

Ny beboer i et hus opdager, at der løber vand ind på undertaget fra et læk. Hverken sælger eller byggesagkyndige var klar over skaden eller havde forudsætninger for at opdage den. Udbedringen af følgeskaderne overstiger 100.000 kr.. Ejerskifteforsikringen går ind og dækker halvdelen sammen med husforsikringen, der dækker den anden halvdel af følgeskaderne.
Ny beboer flytter ind, og pludselig virker det varme vand ikke. Udskiftningen af den defekte varmeveksler løber op over 14.000 kr. På nær selvrisikoen på 5.000 kr. går ejerskifteforsikringen ind og dækker beløbet.

Køber flytter ind i et hus med nyere tag. Den første sne får dog vand til at løbe ind omkring husets skorsten, og udbedringen af skaden løber op omkring 100.000 kr. Ejerskifteforsikringen tager skaden, der ville have kostet 8 gange mere end forsikringssummen, hvis regningen havde været købers alene.
Der kan aldrig stilles nogen garantier for, hvornår ejerskifteforsikringen går ind og dækker udbedringen af en skade. Sandsynligheden for at ende med hele ansvaret alene, hvis uheldet skulle være ude, bør dog være forsikringssummen værd.

I disse tilfælde er sælger stadig ansvarlig

Ved en række bestemte tilfælde dækker ejerskifteforsikringen ikke for sælger. Det kan dreje sig om:

• Når sælger ikke har fortalt om fejl eller mangler, som han/hun burde kende til
• Hvis sælger har lavet voldsomme byggefejl som selvbygger
• Der er opstået skader efter udarbejdelse af tilstandsrapporten

Som sælger er det værd at være opmærksom på disse punkter, så man ikke løber ind i uforudsete overraskelser.

Sælger kan tegne sælgeransvarsforsikring

Der kan opstå gråzoner, hvor spørgsmålet om en skades oprindelse ikke har et entydigt svar. Hvis køber finder fejl eller mangler, der hverken står noteret i tilstandsrapporten, og hvor ejerskifteforsikringen ikke dækker, har sælger stadig ansvar for boligen i op til 10 år efter salget. Sælgeransvarsforsikringen kan dække i følgende tilfælde:

• Hvis ejendommens grund er forurenet
• Hvis boligen har forhold, der strider imod lovgivningen
• Hvis der er ulovlige el- eller VVS-installationer i boligen

Tilstandsrapporten beskæftiger sig ikke med, om grunden er forurenet, eller om det officielle ejendomsareal er korrekt. Samtidig indgår andre forhold uden for boligen som lovligheden af kloakledninger og -stik ikke i tilstandsrapporten. Skulle der forekomme denne type skjulte fejl og mangler, kan sælgeransvarsforsikringen gå ind og dække for sælger i den 10-årige periode efter salget.

Husets størrelse og alder påvirker prisen på ejerskifteforsikring

En almindelige ejerskifteforsikring kan koste helt fra 10.000 og op til 35.000 afhængig af boligens fremtoning, men selvfølgelig også af selskabet, der tegner forsikringen. Prisen stiger jo dyrere huset er, og afhængigt af om man vælger en forsikring med udvidet dækning. Når sælger har givet et tilbud på ejerskifteforsikringen, kan køber godt vælge et dyrere tilbud fra et andet forsikringsselskab, men i det tilfælde betaler køber selv merudgiften. Som husejer betaler man typisk 5000 kr. i selvrisiko pr. skade. Denne sum er dog ret lille sammenlignet med den samlede pris, som nogle skader kan løbe op i.

Husforsikringen dækker pludseligt opståede skader

Skulle der opstå akutte skader på dit hus ved pludselige vandskader, sne, frost, storm eller brand er det ikke ejerskifteforsikringen, der dækker. Her træder husforsikringen i kraft, og den kan sikre dig mod økonomisk katastrofe. Uanset om du bygger nyt, bor i række- eller parcelhus tager denne forsikring højde for disse uforudsigelige skader. Mange pengeinstitutter kræver samtidig en husforsikring med branddækning som sikkerhed i tilfælde af, at huset brænder ned.

Få tegnet ejerskifteforsikringen før overtagelse

Så snart du har modtaget nøglen til din nye bolig, har du ikke længere mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Derfor skal den tegnes senest før overtagelse. Står du som kommende husejer og overvejer, hvorvidt du skal tegne en ejerskifteforsikring, tænker du sikkert på prisen: Er den pengene værd? Får jeg brug for den?

Som med alle forsikringer bør du håbe aldrig at skulle bruge den. Uforudsete skader og fejl på din nye bolig vil altid være til stor gene og kommer aldrig belejligt. De økonomiske konsekvenser ved at stå alene med udbedringen af disse skader er dog så stor, at du ikke burde være i tvivl. Beløbet for forsikringen er småt sammenlignet med de mange penge, der er betalt for huset. Det sker sjældent, at husejere fortryder, at de lod sig forsikre - det modsatte vil derimod ofte være tilfældet.